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　　核心区域不断有豪宅推出，在建或者在规划中的一些单元也陆续调整控规，包括但不限于土地性质的变更，限高调整

　　但如果只聊摩天大楼，不谈住宅市场，那等于只看了北外滩的一半。毕竟，一个板块的热度到底有多真，最终要看住进去的人出多少钱。

　　短短五年间，北外滩新房价格从2019年的约12.25万元/㎡一路攀升至今天的近18万元/㎡，涨幅超过40%。这个增速，毫不逊色于前滩和徐汇滨江。

　　当480米浦西第一高楼拔地而起、22公顷无车区蓝图铺开、风貌别墅批量入市，北外滩正从一个曾经的“冷门选手”，蜕变为上海豪宅版图上不可忽视的力量。

　　2015年，北外滩辐射区的新房成交均价不到6万/㎡；到2026年，这一数字已升至约15万/㎡左右，更不用提核心区今年已经卖到了17.5万/㎡。

　　十年翻了两倍半，涨幅绝对值超过9万/㎡，放眼全上海都算得上“领涨选手”！

　　过去十年，上海新房均价从32235元/㎡涨到83287元/㎡，涨幅约158%；

　　金茂璞元以16.6万元/㎡均价入市，较一年前同区域的虹口源·717高出2.8万元/㎡，涨幅达27.7%。

　　2025年7月绿城拿地更是一个标志性事件——楼板价12.66万元/㎡，溢价率46.33%，业内测算保本价约17万/㎡。

　　2026年3月绿城·潮鸣外滩首开以17.5万元/㎡均价面市，高区最高突破19.8万元/㎡，直接把天花板又顶高了一截。

　　当然，我们这里说北外滩的价格和涨幅，并不是讨论北外滩不值这个价格，而是想强调它的价格不是“炒”出来的，而是一次次大事件的堆叠。

　　超级规划的落地兑现、土地出让从“联动价”到“不限价”的政策切换、绿城地王的高价入市为后续项目建立了定价“锚点”—三重力量共同把北外滩的价格推上了新台阶！

　　2025年7月，绿城以46.33%溢价率拿下北外滩核心地块，楼板价12.66万/㎡。当时很多人觉得贵，但现在回头看，这块地最大的意义不是“卖多少钱”，而是它为整个北外滩建立了一个新的定价坐标系。

　　在绿城地块出让之前，北外滩的新房价格大致在13-15万/㎡之间，各个项目之间差距不大。但12.66万/㎡的楼板价意味着保本售价就要17万/㎡，直接宣告了“北外滩的价格下限已经被抬升”。

　　于是我们看到：金茂璞元开盘16.6万/㎡，中粮北外滩壹号高层虽然定价保守（14.39万/㎡），但后面的风貌别墅肯定会往上走；

　　而周边的次新房，比如中皇北岸晶苑，也在半年内从12万/㎡跳涨到14.6万/㎡挂牌价。

　　这就是“地王”的链式反应—它不是孤立的高价，而是重新标定了整个板块的“价格地板”。

　　上海过去十年崛起的板块有一个共同特征：规划能级高，但兑现速度各不相同。前滩用了近十年才让居民觉得“生活配套跟上了”，徐汇滨江的文化设施也是一点点填进去的。

　　北外滩虽然规划起步晚，但从2020年规划正式落地，定下“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”的时间表。

　　金茂璞元专属咨询通道： 官方统一热线年开工，目前核心筒已超150米，预计2027年封顶，2030年投入使用。

　　同样是在2020年左右发布重磅规划的板块，有些地方至今还停留在土地平整阶段。而北外滩的工地上，目前的塔吊密度和高度都是全市最高的。

　　这种“看得见的进度”直接转化为房价中的“确定性”——买家愿意为“三五年能看到的未来”买单。所以在北外滩的涨幅逻辑中，你觉得是“溢价”，其实是

　　当很多板块的兑现还在讲故事时，北外滩已经把故事的关键章节变成了钢筋混凝土。这种“压缩周期”的开发模式，让每一批入市的房子都比上一批拥有更完整的城市界面，价格自然水涨船高。

　　讲完了涨价逻辑，笔者还想跟大家讨论一下近期频繁出现的众多核心区的规划调整和其中涉及到的住宅的部分。

　　北外滩目前目前除了白玉兰之外，其实周边陆陆续续规划了不少超高层，有商办，也有住宅，从67街坊一路到105街坊，几乎每隔几百米就有一栋200米以上的塔楼在排队：

　　原地块在调规后被拆成两块，其中hk293-08地块的用地性质写着：商业、三类住宅、办公混合。

　　67街坊玩的是“科研+商务+住宅”的复合业态，而68街坊在功能混合上更为激进——

　　它夹在国华金融中心和68街坊之间，将来会和68街坊那栋249米的塔楼、以及正在施工的480米北外滩中心，组成一个三角呼应的天际线。

　　网上流传的方案说，这两栋楼总建面约20.7万方，做商办综合。如果真按这个高度建起来，

　　它南面就是北外滩来福士，东至海门路、南至东长治路、西至公平路、北至唐山路-昆明路。紧贴12号线万方。

　　因为地块里藏着一个“钉子户”——东大名路仓库遗址，文物部门要求原址原貌保留。能盖楼的地方一下子被压缩了。怎么办？

　　去年7月新方案出炉：塔楼从180米拉到249米，楼层从38层加到55层，商业占比提到40%。预计2030年全部建成。

　　更有意思的是地面上的安排：东大名路沿线将排开几十栋历史风貌的奢侈品旗舰店，249米的塔楼立在它们身后。新老搭配，比单独的商办反而更有的逛、更有的拍。

　　103-104街坊：380米+250米——北外滩下一个“摩天组”已在路上

　　一旦380米落地，103-104街坊将成为68街坊与华贸中心（249米双子）之外的又一个“摩天组”——更高、更大、更靠近核心区中央绿轴。

　　这栋楼还有两个“标签”：全国首座零碳就绪超高层建筑，已拿到LEED铂金级预认证。造型从底部圆形向上收成三角形，像三面风帆。功能上办公、酒店、商业、观光全塞进去了，顶部大概率会设观光层。

　　笔者认为北外滩这次最聪明的一招，不是单纯堆高楼，而是在规划层面就把住宅“嵌”进了商办最密的核心区。

　　注意，这不是简单的“在旁边建几栋住宅”，而是让住宅和摩天楼“长”在一起：

　　68街坊249米塔楼中规划了30%的住宅，定位为“企业引进高端人才居住”；

　　这意味着什么？意味着未来住在这里的人，下楼就是办公室、隔壁就是顶级商业、头顶就是浦西天际线。这种“职住零距离”的体验，全市都不好找。

　　这种“全天候”的城市生态，会非常吸引新生代的购房群体，未来也会成为支撑房价长期坚挺的底层燃料。

　　近几年，上海很多板块在集中供应期都会出现“内卷”——项目扎堆入市，价格互相压制，去化困难。但北外滩这几年，大平层项目陆续面市，价格反而一路上涨，几乎没有踩踏。

　　北外滩的住宅用地释放，不是“一把梭”，而是跟着商办和地标的建设进度，分批次“挤牙膏”。

　　2023-2024年：虹口源717、海泰北外滩试水，价格在13-14万/㎡区间，市场接受度被验证。

　　2025年：金茂璞元、华润外滩瑞府接棒，价格温和上涨到15-16万/㎡，同时轨交和地标进度给足了信心。

　　2026年：绿城潮鸣外滩、中粮北外滩壹号集中爆发，价格跳涨到17万+/㎡，而此时的北外滩已经不是两年前的模样——480米地标已经出地面、空中连廊规划落位、华贸中心基坑施工。

　　每一批入市的项目面对的竞争都有限，而且每一批都能享受到上一批项目“涨价”带来的心理锚定。买家会觉得“现在不买，下一批更贵”，从而加速决策。

　　大平层和改善型中小户型交替出现，避免了同类产品之间的直接厮杀。比如2026年上半年绿城主攻顶级大平层，而未来的伊泰地块则会在后续提供75-155㎡的中小户型，两者客群不重叠，各自都能卖出溢价。

　　当一个板块的客群结构、开发节奏、定价逻辑都发生了根本性变化，那么它的价格中枢就已经永久性地移动到了一个新的位置。

　　至于未来还有多少空间，取决于480米地标封顶之后，北外滩能不能从一个“在建的工地”真正变成一个“宜居的城区”。而这件事，要看接下来三五年商业、文化、公共空间的落地速度。

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